Jak wygląda rynek nowych mieszkań i domów na rynku pierwotnym w 2024 roku

Rynek nowych mieszkań i domów w 2024 roku był jednocześnie rekordowy pod względem podaży i trudny sprzedażowo. Deweloperzy wprowadzili około 55,8 tys. lokali, ale od wiosny popyt osłabł, co przełożyło się na większą liczbę dostępnych ofert, presję na bonusy i selektywne negocjacje cen. Ceny nominalnie wciąż rosły (szczyt ~25% r/r w III kw.), jednak dynamika wyraźnie hamowała pod koniec roku. Warszawa utrzymała pozycję lidera sprzedaży, a rynek czekał na sygnał w postaci obniżek stóp procentowych i nowych zasad programów rządowych.

Przeczytaj również: Co wyróżnia ofertę wynajmu powierzchni magazynowych w Piasecznie na tle konkurencji?

Rekordowa podaż vs. chłodniejszy popyt – co naprawdę się wydarzyło?

W 2024 r. deweloperzy rozpoczęli rok bardzo mocnym akcentem: w samym I kwartale wystartowali z ok. 19,7 tys. mieszkań, a skumulowana podaż w roku sięgnęła rekordu – ok. 55,8 tys. nowych lokali w największych aglomeracjach. To efekt przygotowań z lat 2022–2023 oraz wiary w utrzymanie popytu po boomie z programu BK2%.

Przeczytaj również: Polacy coraz chętniej kupują działki ROD - skąd taka tendencja?

Od II kwartału sprzedaż zaczęła jednak spadać. Kupujący ostrożniej podchodzili do decyzji, częściej porównywali oferty i rozkładali siły – część czekała na stabilizację cen i ruchy RPP. W efekcie w II i III kwartale widoczna była kumulacja ofert, a cykl sprzedażowy się wydłużył.

Skutki? Bardziej atrakcyjne harmonogramy płatności, większa elastyczność w standardzie „pod klucz” i promocje na miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. Zamiast agresywnych obniżek cenników deweloperzy wybierali rabaty warunkowe i dodatki wartościowe dla nabywcy.

Ceny: wzrost przez większość roku, hamowanie dynamiki na finiszu

Nominalnie ceny rosły niemal przez cały 2024 r., kulminując ok. III kwartału wzrostami rzędu ~25% r/r w wybranych lokalizacjach. Nie był to jednak jednolity trend – w IV kwartale dynamika wyraźnie spowolniła. Wyższa podaż i mniejsza skłonność do szybkich decyzji zakupowych sprzyjały stabilizacji, choć proste spadki cen pozostały rzadkością na rynku pierwotnym.

W praktyce negocjacje dotyczyły raczej elementów towarzyszących (wykończenie, miejsce postojowe, upgrade instalacji) niż metrażu w cenie. W segmentach popularnych ceny trzymały poziom, a w premium – broniła je niska podaż i rosnące koszty wykonawstwa.

Warszawa trzyma ster – co z innymi miastami?

Stolica odpowiadała za ponad 30% sprzedaży w siedmiu największych rynkach i zanotowała ok. 12,1 tys. sprzedanych mieszkań. Wysokie wynagrodzenia, chłonny rynek najmu oraz bogata oferta nowych projektów utrzymywały popyt mimo drożejącego finansowania.

W pozostałych dużych miastach widoczne były dwa zjawiska: odbudowa oferty (nawet o 23,3% więcej niż w 2022 r.) oraz rosnąca polaryzacja między lokalizacjami dobrze skomunikowanymi a peryferyjnymi. W mniejszych ośrodkach kupujący mocniej reagowali na cenę całkowitą i koszty utrzymania, co sprzyjało projektom funkcjonalnym o rozsądnym metrażu.

Stopy procentowe, płace i inflacja – makro, które steruje decyzjami

W tle 2024 r. rynek żył oczekiwaniem na spadek stóp procentowych. Każdy sygnał łagodzenia polityki pieniężnej poprawiał nastroje i liczbę zapytań, choć nie zawsze przekładał się od razu na finalne transakcje. Jednocześnie wzrost wynagrodzeń i stopniowo malejąca inflacja wzmacniały zdolność kredytową, co amortyzowało część negatywnych efektów droższego finansowania.

To połączenie sprawiło, że deweloperzy – mimo słabszego popytu w środku roku – utrzymali aktywność. Liczyli na poprawę koniunktury w 2025 r., co widać po licznych projektach w przygotowaniu, choć ich faktyczne uruchomienie uzależniali od kosztów budowy i dostępności wykonawców.

Programy rządowe: koniec BK2% i „Pierwsze Klucze” – co to zmieniło?

Zamknięcie Bezpiecznego Kredytu 2% odcięło rynek od najdynamiczniejszego paliwa popytowego 2023/24. Nowy program Pierwsze Klucze skierowano przede wszystkim na rynek wtórny, przez co na pierwotnym osłabł impuls zakupowy nabywców pierwszego mieszkania. Efekt? Więcej mieszkań w ofercie, dłuższe decyzje klientów i mocniejsza rola standardu, lokalizacji oraz terminów oddania.

Deweloperzy dostosowali strategie: większy nacisk położyli na układy 2–3 pokojowe, value engineering i etapyzację inwestycji. W segmencie popularnym wróciły mieszkania o metrażach „budżetowych”, a w premium – limitowana podaż utrzymywała ceny.

Domy i zabudowa jednorodzinna: popyt selektywny, decyzje pragmatyczne

Rynek nowych domów pozostawał bardziej wrażliwy na koszt pieniądza i infrastrukturę. Kupujący chętniej wybierali domy w zabudowie szeregowej lub bliźniaki z dobrą komunikacją i niskimi kosztami eksploatacji. Odległe lokalizacje traciły, jeśli brakowało dróg, szkół i transportu.

Najlepiej sprzedawały się domy o kompaktowej powierzchni (90–120 m²), z rozsądnymi działkami i parametrami energooszczędnymi. Rosło zainteresowanie pakietami „pod klucz” i gwarancją kosztów, co stabilizowało budżety rodzin przy zmiennych cenach materiałów.

Jak kupowano w 2024 r.: strategie, które działały

W 2024 r. skuteczny kupujący łączył kalkulator z kalendarzem. Najpierw sprawdzał zdolność i zabezpieczał promesę kredytową, następnie porównywał inwestycje pod kątem łącznego kosztu posiadania (czynsz, energia, miejsce postojowe, wykończenie). Coraz częściej padały pytania o technologię, izolację akustyczną, systemy rekuperacji i retencji wody.

• Negocjacje dotyczyły głównie doposażeń i harmonogramu płatności, rzadziej „gołej” ceny m².
• Kupujący preferowali etapy bliskie ukończenia lub inwestycje z jasnym finansowaniem i gwarancjami terminów.

Prognozy krótkoterminowe: stabilizacja z szansą na miękkie odbicie

Na przełomie 2024/2025 rynek pierwotny wchodził w fazę stabilizacji: więcej dostępnych ofert, wolniejszy wzrost cen, ale bez szerokich przecen. Ewentualne obniżki stóp mogły uruchomić odłożony popyt w II połowie 2025 r. Limitem pozostaje tempo uruchamiania nowych budów – wiele projektów jest w przygotowaniu, co ogranicza liczbę oddań w najbliższych kwartałach.

W perspektywie 12–18 miesięcy najbardziej prawdopodobny scenariusz to: selektywny popyt, rosnąca jakość projektów, większa transparentność kosztów i większy udział mniejszych, funkcjonalnych metraży. W premium – stabilnie dzięki niskiej podaży i popytowi inwestycyjnemu.

Co to znaczy dla kupującego? Konkretne wskazówki na dziś

Jeśli planujesz zakup w 2025 r., zacznij od zdolności kredytowej i porównania TCO (Total Cost of Ownership). Wybieraj projekty z dobrym dojazdem, niskimi kosztami eksploatacji i sensownym układem. Sprawdzaj, czy deweloper oferuje dodatki o realnej wartości, a nie tylko nominalny rabat na cenie m².

Szanse na lepsze warunki pojawiają się w końcówkach etapów lub przy większej liczbie mieszkań w puli. W mniejszych ośrodkach lokalnych warto śledzić inwestycje z dobrym terminem oddania – przewaga negocjacyjna bywa tam większa. Przykładowo, jeśli interesują Cię nieruchomości Mińsk Mazowiecki rynek pierwotny, porównaj standard, harmonogram i koszty dodatkowe zanim porozmawiasz o rabacie.

Dlaczego deweloperzy nadal budują? Logika podaży w 2024 r.

Mimo schłodzenia popytu w środku roku firmy utrzymały wysoką aktywność. Po pierwsze, liczyły na poprawę dostępności kredytów wraz ze spadkiem inflacji. Po drugie, wiele działek i pozwoleń było „w szufladzie” – ich zamrożenie generowałoby koszty. Po trzecie, rynek najmu pozostawał silny, co wspierało zakupy inwestycyjne w określonych lokalizacjach.

Największym hamulcem dla nowych startów pozostawały koszty wykonawstwa i dostępność ekip. Dlatego część projektów przesunięto, stawiając na etapowanie i pre-sprzedaż, która zmniejsza ryzyko finansowe.

Kluczowe fakty 2024 w pigułce

• Rekordowa podaż: ok. 55,8 tys. nowych lokali, z mocnym I kwartałem (19,7 tys.).
• Spadek sprzedaży od II–III kwartału i wydłużenie czasu decyzji.
• Ceny w górę przez większość roku, z hamowaniem dynamiki pod koniec.
• Warszawa liderem: ok. 12,1 tys. sprzedanych mieszkań i >30% udziału top7.
• Koniec BK2% i start „Pierwszych Kluczy” wspierających głównie rynek wtórny.
• Oczekiwanie na niższe stopy i poprawę koniunktury w 2025 r.

Jak wykorzystać obecną sytuację rynkową?

Dla kupujących to moment na spokojne porównania i negocjacje dodatków. Dla sprzedających – czas na transparentność kosztów i dopasowanie metraży do realnej zdolności klientów. Współpraca z doradcą kredytowym pomaga zamknąć budżet i skraca proces zakupowy. Na rynku pierwotnym w 2024 r. wygrały projekty przemyślane: dobrze skomunikowane, energooszczędne i o funkcjonalnych układach. Ten kierunek będzie zyskiwał na znaczeniu.